艾佳快報/自用購屋5大該注意事項

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房產新聞

 

撰文:住商不動產企劃研究室徐佳馨

隨著實價走向透明化,買賣雙方的開價 較過去更貼近現實,影響所及,交易也逐漸回春。雖然近期內房價不太可能會 有數倍翻漲的空間,自用購屋時宜多留意以下5大注意事項,較有可能談到好 價錢、買到好物件。



這幾年,身邊不少朋友都反應,價格好像比過去更難談一 點。確實,隨著實價走向更透明,有誠意的賣方開價明顯較過去貼近現實,甚至許多社區也出現了幾年未見的新低價。影響所及,交易也逐漸回春,即使面對2020年總統大選可能出 現的變數,可市場隱隱透出暖意,總會讓人覺得欣喜。

不可諱言,現階段房價即使盤整,也還是歷史高水位。但在低利環境下,房市雖然暴跌不易,可是想出現如同過去般的數倍翻漲,幾年內也不大可能。加上持有稅增加的壓力,以及未來轉手 的風險,再再都使得許多屋主開始思考「獲利了結」的可能性,這是為什麼某些社區會出現「貌似跌價」行情的原因。


1.利用實價登錄預先查詢
此外,實價登錄也是房價修正的另一推手。在過去,由於行情不透明,在人云亦云下,買方出價無所本,很容易被開價牽 著走,成為房價推升的無辜推手。不過,在實價登錄上路後,不只房仲業者要主動提供,精明的消費者更會事先透過內政部網站查詢成交行情,「心中有數」下,除了極少數特殊個案或 產品,高過行情太多的開價已經十分罕見,下滑的價錢也會攤 在陽光下,買方也自然能有機會談到好價錢。


2.鎖定區域、積極看屋、勇敢出價
在這時間點,剛性需求的自用客戶,最建議他們「鎖定區 域、積極看屋、勇敢出價」。只有當鎖定區域,才能對行情瞭 若指掌,也才能讓在地房仲知道自己是「誠意買方」,進而培 養默契,看到剛釋出的好房子。只有多看屋,身處在市場之 中,才會第一線感受到市場的變化。也因為多看屋,才能夠快 速增加經驗值,才能夠了解自己真正的需求。至於勇敢出價,就是最切實的實踐,也因為出價,才能知道開價和實際成交的落差,持續修正,最終順利成交。

不過,也有很多人問,這時候是買房時機嗎?


3.善用房地合一稅負優惠
如果是自用客戶,因為需求存在,持有時間也長,加上房地合一政策鼓勵自用客戶,自用甚至可能出現免稅或是極低稅負的優惠,在這個盤整的 時間點,可以買到比過去更好的房子、更精華的區域,何樂而不為?如果擔心,甚至可以透過實價資 料以及銀行貸款狀況交相比對,一切自會了然於心。若是投資客戶,我們的建議除了考量成本,更重要的是在價格已高的狀況下,「安全」應該被放在第一位。


4.包租生意前考量獲利空間
如果打算要趁著房價修正,買房做起包租生意的 民眾,雖然政府鼓勵包租代管業,可是一定要符合租賃專法對房東的要求,並且要讓租客遷戶口、申報租金,也不能夠隨意調漲租金、苛扣押金等,都是不合法且最高可以有30萬元以上的罰款,千萬要留意。

所以如果要從事相關業務,也要有合法保障之外,支出比以前多,獲利可能比較少的心理準備。


5.留意個人信用狀況與屋況
最後更要提醒購屋人,雖然現在銀根寬鬆,房貸 利率低得嚇人,不過銀行端買房子還是要注意個人信用狀況與房屋本身的條件。如果借款人信用太差,或是房屋又老又小又在比較偏僻的地方,銀行貸款不樂觀,就容易陷入簽約前要趕緊籌錢的窘 境,不可不注意。

房地產市場走了十多年行情,也到了該休息盤整的時候,當眾聲喧嘩退去,能夠留下的,才是真正的價值。